5월 민간 아파트 분양가 절반이 땅값…서울 대지비 비중 71%로 급등

전국 민간 아파트 분양가에서 땅값, 즉 대지비가 차지하는 비중이 5월 51%까지 올라섰다. 분양가의 절반 이상이 토지 확보 비용으로 구성된 셈이다. 이 비율이 50%를 넘은 것은 지난해 1월 51% 이후 1년 4개월 만이다. 건축비 상승에 이어 토지비 부담까지 다시 부각되면서 새 아파트 분양가 하방 경직성은 더 강해지는 흐름이다.

분양가 절반을 차지한 대지비

민간 아파트 분양가는 크게 건축비, 대지비, 가산비로 나뉜다. 건축비가 자재비와 인건비 등 실제 시공 비용을 반영한다면, 대지비는 사업 부지 매입과 권리 정리 과정에서 발생하는 토지 비용을 의미한다. 5월 전국 분양가 대비 대지비 비중 51%는 최근 분양시장에서 토지 비용이 다시 핵심 변수로 올라섰다는 신호다.

이번 집계는 분양 채수가 30채 이상인 민간 아파트를 대상으로 한 전수조사 결과다. 단순히 일부 고급 단지만의 문제가 아니라, 실제 분양시장에 공급된 단지들의 가격 구조를 반영한다는 점에서 의미가 크다. 대지비 비중이 높아지면 시행·시공사가 건축비를 낮추더라도 최종 분양가를 크게 조정하기 어렵다. 청약 대기자 입장에서는 분양가 인하 기대가 약해지고, 사업자 입장에서는 토지비 회수가 분양가 책정의 핵심 기준이 된다.

서울 71%·부산 53%…지역별 격차 확대

지역별로는 서울의 대지비 비중이 71%로 가장 높았다. 지난해 12월 80% 이후 5개월 만에 가장 높은 수준이다. 서울은 정비사업 비중이 크고 기존 토지 가격이 높아 분양가에서 땅값이 차지하는 몫이 구조적으로 크다. 특히 5월에는 동작구에서 흑석11구역 재개발 단지인 ‘써밋 더힐’과 노량진8구역 재개발 단지인 ‘아크로 리버스카이’가 공급되며 평균값 상승을 이끌었다.

써밋 더힐은 3.3㎡당 분양가가 8500만 원대에 형성됐다. 국민 평형으로 불리는 전용 84㎡ 분양가는 29억 원대 후반에 달했다. 서울 주요 정비사업장에서 고분양가 단지가 잇달아 나오면 월별 평균 대지비 비중은 크게 흔들릴 수밖에 없다. 고가 단지 한두 곳의 영향이 전체 서울 평균을 밀어 올리는 구조다.

서울 외 지역에서는 부산이 53%로 뒤를 이었다. 부산 역시 핵심 입지와 정비사업지를 중심으로 토지비 부담이 커지는 지역이다. 경기는 45%, 인천은 35%로 집계됐다. 수도권 안에서도 서울과 경기·인천의 격차가 뚜렷했다. 토지 희소성이 높은 서울은 분양가 상승의 상당 부분이 땅값에서 출발하고, 경기·인천은 상대적으로 건축비와 기타 비용의 영향도 함께 반영되는 모습이다.

청약자 부담 커지고 분양가 인하 여력 제한

대지비 비중 상승은 청약 수요자에게 직접적인 부담으로 이어진다. 분양가 상한제 적용 여부, 정비사업 조합원 부담, 금융비용, 공사비 협상 등이 맞물리지만 토지비가 이미 높게 반영된 사업장은 분양가를 낮추기 어렵다. 특히 서울 핵심지 재개발·재건축 단지는 일반분양 물량이 제한적인 데다 사업 기간이 길어 금융비용과 권리관계 정리 비용이 누적된다.

실수요자는 같은 전용면적이라도 입지와 사업 방식에 따라 분양가 구조가 크게 다르다는 점을 확인해야 한다. 분양가 총액뿐 아니라 3.3㎡당 가격, 주변 신축·준신축 실거래가, 대출 가능 금액, 취득세와 보유세 부담까지 함께 계산해야 한다. 전용 84㎡가 30억 원에 육박하는 단지가 등장한 만큼, 고가 주택 대출 규제와 자금 조달 계획도 청약 판단의 핵심 변수가 됐다.

앞으로도 서울 정비사업지와 주요 광역시 핵심 입지에서는 대지비 비중이 높은 분양이 이어질 가능성이 크다. 다만 분양가가 빠르게 오르면 청약 경쟁률은 입지별로 갈릴 수 있다. 현금 여력이 충분한 수요가 몰리는 강한 입지는 고분양가를 흡수하겠지만, 주변 시세와 차이가 크거나 대출 부담이 큰 단지는 미분양 위험이 커질 수 있다. 5월 대지비 비중 51%는 분양가 상승이 단순한 공사비 문제가 아니라 토지 가격과 정비사업 구조에서 비롯되고 있음을 보여준다.