서울 종묘 앞 세운4구역 재개발, 세계유산평가 수용 검토로 속도 낸다

서울 종묘 앞 세운4구역 재개발 사업이 세계유산평가 수용 검토를 계기로 속도전과 조정 국면을 동시에 맞고 있다. 서울시는 그동안 신중한 태도를 보였던 세계유산평가 절차를 받아들이는 방안을 검토하며, 장기화된 논란을 정리하고 사업시행계획 변경 인가 절차의 불확실성을 줄이는 방향으로 움직이고 있다. 핵심은 종묘의 세계유산 가치 보전과 도심 정비사업 추진을 어떻게 동시에 달성할지에 있다.

세계유산평가가 재개발 변수로 부상

세운4구역은 서울 도심 한복판이자 종묘와 맞닿은 입지 때문에 개발 밀도와 건축물 높이를 둘러싼 논쟁이 반복돼 왔다. 종묘는 국내 대표 세계유산으로, 주변 개발이 경관과 역사 환경에 미치는 영향이 계속 쟁점이 됐다. 서울시는 세계유산평가를 통해 논란을 공식 절차 안으로 끌어들이고, 평가 결과를 바탕으로 향후 인가와 설계 조정의 근거를 확보하려는 판단을 하고 있다.

다만 평가는 행정이 일방적으로 착수할 수 있는 절차가 아니다. 사업 주체와 주민 동의가 필요하다. 세운4구역 재개발은 이미 사업시행계획 변경 인가 단계와 맞물려 있어 동의 절차가 늦어지면 일정이 다시 밀릴 수 있다. 반대로 주민 동의가 확보되면 서울시는 보전 논란을 선제적으로 정리했다는 명분을 갖고 재개발 절차를 보다 빠르게 이어갈 수 있다.

높이 조정 땐 사업성 충돌 불가피

가장 민감한 쟁점은 건축물 높이다. 세계유산평가 과정에서 종묘 주변 경관 보호를 이유로 높이 축소나 배치 변경이 요구될 경우 사업성에 직접적인 영향을 줄 수 있다. 도심 재개발은 일반적으로 연면적, 분양 가능 면적, 임대 수익 전망이 사업비 회수 구조와 연결된다. 높이가 낮아지면 공급 면적과 수익성이 줄어 조합원 부담, 금융 조달, 시공 조건까지 영향을 받을 수 있다.

국내 정비사업 시장에서는 인허가 지연과 설계 변경이 곧 비용 증가로 이어진다. 공사비와 금융비가 높은 상황에서 일정이 늘어나면 조합과 토지등소유자의 부담은 커진다. 세운4구역처럼 서울 도심 핵심 입지의 사업은 상업·업무시설 공급, 도심 주거 수요, 종로·을지로 일대 상권 재편과도 맞물려 있어 시장 관심이 크다. 원화 기준 사업비와 금융비 부담이 커진 국면에서는 인허가 불확실성 해소 자체가 사업성의 중요한 요소다.

서울 도심 정비의 기준 될 전망

이번 검토는 세운4구역 한 곳에 그치지 않는다. 서울 도심에는 문화재와 역사 경관을 끼고 있는 정비사업지가 많다. 세계유산평가를 수용해 논란을 제도 안에서 정리하는 방식이 자리 잡으면, 향후 도심 재개발의 선례가 될 수 있다. 개발을 늦추는 절차가 아니라 갈등 비용을 줄이는 장치로 작동하느냐가 관건이다.

앞으로의 흐름은 주민 동의 확보, 평가 착수 시점, 평가 결과에 따른 설계 조정 폭에 따라 갈릴 전망이다. 서울시는 빠른 사업 추진을 목표로 하지만, 높이와 경관을 둘러싼 이해관계가 좁혀지지 않으면 갈등은 다시 커질 수 있다. 세운4구역 재개발은 이제 인허가 속도뿐 아니라 세계유산 보전 기준을 충족하는 도시정비 모델을 제시해야 하는 단계에 들어섰다.