수도권 본청약 완판 21% 그쳐…줍줍 단지 3곳 중 2곳은 미달

수도권 청약시장에서 본청약 경쟁률만 보고 분양 흥행을 단정하기 어려운 국면이 굳어지고 있다. 본청약 이후 잔여 물량 없이 완판된 단지는 전체의 21%에 그쳤고, 무순위나 임의공급으로 넘어간 이른바 ‘줍줍’ 단지 3곳 중 2곳은 모집 가구를 채우지 못했다. 청약 통장 접수 단계의 숫자는 높아 보여도 실제 계약, 중도금 부담, 입지 선호, 분양가 수용성이 함께 맞아야 완판으로 이어지는 시장으로 바뀌었다.

본청약 완판은 5곳 중 1곳 수준

수도권 신규 분양 단지의 본청약 완판 비율은 21%에 머물렀다. 서울의 본청약 종료율은 69%, 경기는 73%로 집계돼 겉으로는 청약 절차가 마무리된 단지가 적지 않아 보인다. 그러나 종료율이 곧 완판을 뜻하지는 않는다. 본청약에서 당첨자가 나와도 계약 포기, 자금 조달 실패, 분양가 부담이 발생하면 잔여 물량은 무순위 청약이나 임의공급으로 다시 시장에 나온다. 특히 수도권은 지역별 양극화가 뚜렷하다. 서울 핵심 입지와 역세권, 분양가 경쟁력이 있는 단지는 수요가 붙지만 외곽 입지나 고분양가 단지는 청약 접수 이후에도 계약률이 흔들린다.

51.3대 1도 줍줍, 숫자의 착시 커졌다

무순위·임의공급 시장에서도 경쟁률 착시가 나타난다. 일부 단지는 51.3대 1 수준의 청약 경쟁률을 기록했지만 결국 줍줍 물량으로 분류됐다. 이는 청약자가 많아도 실제 계약으로 이어지는 유효 수요가 제한적일 수 있음을 보여준다. 무순위 청약은 청약통장 사용 부담이 낮고 진입 문턱이 상대적으로 낮아 관심 수요가 몰리기 쉽다. 하지만 계약금, 중도금 대출, 잔금 조달 계획이 현실화되는 순간 선택은 빠르게 갈린다. 실수요자는 분양가가 주변 시세보다 낮은지, 전매 제한과 실거주 의무 등 국내 규제 조건을 감당할 수 있는지, 입주 시점의 전세·매매 시장을 함께 따져야 한다.

분양가와 입지가 계약률을 가른다

앞으로 수도권 청약시장은 단순 경쟁률보다 계약률과 잔여 물량 흐름이 핵심 지표가 될 전망이다. 줍줍 단지 3곳 중 2곳이 미달이라는 결과는 청약 열기가 사라졌다는 의미라기보다 수요자가 더 까다롭게 움직인다는 신호다. 금리 부담이 남아 있고 가계대출 규제가 이어지는 상황에서 분양가는 원화 기준 총부담으로 계산된다. 분양가 10억원 아파트는 계약금 10%만 해도 1억원이 필요하고, 중도금과 잔금까지 고려하면 초기 관심과 실제 계약 사이의 간극이 커질 수밖에 없다. 건설사는 가격, 금융 조건, 평면, 입주 리스크를 더 세밀하게 제시해야 하고, 청약자는 경쟁률보다 미계약 발생 여부와 주변 실거래가를 우선 확인해야 한다.