아파트 공시가 이의신청 5년 최대에도 수용률 2% 미만, 세금 부담 논란 확산

아파트 공시가 이의신청이 최근 5년 중 최대 규모로 몰렸지만 실제 받아들여진 비율은 2%에도 못 미친 것으로 확인됐다. 공동주택 공시가격이 오르면서 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담을 걱정한 집주인들이 대거 조정을 요구했지만, 가격 산정 결과를 뒤집기는 쉽지 않았다.

공시가격 상승이 이의신청을 키웠다

공동주택 공시가격은 아파트와 연립·다세대주택의 과세 기준으로 활용된다. 재산세, 종합부동산세, 상속·증여세 일부 산정, 건강보험료와 기초연금 등 각종 부담과 복지 기준에도 영향을 준다. 특히 서울과 수도권 주요 단지처럼 시세 회복이 빠른 지역에서는 공시가격 상승이 곧바로 세금 부담 증가 우려로 연결됐다.

집주인 입장에서는 공시가격이 실제 거래 가능 가격보다 높거나, 같은 단지 안에서도 동·층·향·면적별 차이가 제대로 반영되지 않았다고 느낄 때 이의신청에 나선다. 올해 신청이 급증한 배경에는 집값 회복 지역과 침체 지역이 혼재한 시장 상황도 있다. 일부 단지는 실거래가가 충분하지 않은 가운데 공시가격이 조정되면서 체감 괴리가 커졌다.

수용률 2% 미만, 문턱은 여전히 높다

최근 5년 새 가장 많은 이의신청이 접수됐지만 실제 인용된 비율은 2%에 못 미쳤다. 100건을 제기해도 2건 미만만 조정된 셈이다. 이의신청이 받아들여지려면 단순한 세 부담 증가 주장만으로는 부족하다. 인근 유사 주택과의 가격 차이, 실제 거래 사례, 층·향·조망·소음 등 개별 요인이 공시가격에 잘못 반영됐다는 점이 구체적으로 확인돼야 한다.

낮은 수용률은 공시가격 제도에 대한 신뢰 논쟁을 키운다. 정부와 지자체는 대량 산정의 일관성과 형평성을 중시하지만, 납세자는 개별 주택의 특수성이 충분히 반영되지 않는다고 본다. 특히 고령 1주택자나 소득이 고정된 은퇴 가구는 보유세 증가를 현금흐름 부담으로 받아들인다.

세금·시장 영향은 계속된다

공시가격은 단순한 숫자가 아니라 가계 비용과 주택 보유 전략을 바꾸는 기준이다. 공시가격이 오르면 재산세 과표가 올라갈 수 있고, 고가 주택 보유자는 종합부동산세 대상 여부와 세액 변동을 함께 따져야 한다. 다주택자는 보유 비용 증가를 임대료나 매도 판단에 반영할 가능성이 있다.

앞으로도 공시가격 현실화 수준, 시세 변동, 세제 개편 방향에 따라 이의신청 규모는 달라질 전망이다. 다만 올해처럼 신청은 크게 늘고 수용률은 낮은 흐름이 반복되면, 주택 소유자들의 제도 개선 요구는 더 강해질 수 있다. 납세자는 공시가격 열람 기간에 단지 내 유사 면적, 최근 실거래가, 개별 주택 특성을 미리 확인해 객관적 근거를 갖추는 것이 중요하다.