재건축 조합원 지위 양도 꼼수 차단…공유지분 매입해도 현금청산 유지

재건축·재개발 정비사업에서 조합원 지위 양도 제한을 피하려는 공유지분 매입 방식이 더 이상 통하지 않게 됐다. 조합원 지위양도 예외사유를 충족하지 못한 공유자의 지분을 기존 조합원이 사들이더라도, 그 지분은 조합원 분양권으로 인정되지 않고 현금청산 대상으로 유지된다. 정비사업 구역 안에서 지분을 추가로 매입해 분양권을 늘리거나 권리관계를 유리하게 바꾸려던 거래 관행에 명확한 제동이 걸린 것이다.

공유지분 매입으로 분양권 확보 어렵다

재건축·재개발 사업은 투기 수요 유입을 막기 위해 일정 단계 이후 조합원 지위 양도를 엄격히 제한한다. 다만 법령상 예외사유에 해당하면 지위 이전이 가능하다. 문제는 현장에서 예외요건을 갖추지 못한 공유자의 지분을 다른 조합원이 사들인 뒤, 이를 기존 조합원 권리와 결합해 분양권 확보나 권리가액 확대 근거로 삼으려는 사례가 이어졌다는 점이다.

이번 해석의 핵심은 ‘누가 샀는지’보다 ‘해당 지분이 애초에 조합원 지위양도 예외요건을 갖췄는지’가 우선한다는 데 있다. 예외사유가 없는 지분은 매수인이 기존 조합원이라도 지위가 살아나지 않는다. 따라서 그 지분은 조합원 분양 대상이 아니라 현금청산 대상이다. 공유자 사이의 지분 이전이나 일부 지분 매입만으로 정비사업상 권리가 자동 확대된다고 볼 수 없다는 기준이 확립됐다.

계약 전 현금청산 여부 확인 필수

시장에서는 공유지분 매입 가격에 곧바로 영향이 예상된다. 재건축·재개발 구역의 지분 거래는 향후 분양권 취득 가능성을 반영해 가격이 형성되는 경우가 많다. 그러나 해당 지분이 현금청산 대상으로 확정되면 매수인은 새 아파트 분양권을 받지 못하고 청산금만 받을 수 있다. 이 경우 매입가, 금융비용, 세금, 중개수수료를 고려하면 기대수익이 크게 줄거나 손실이 발생할 수 있다.

매수자는 계약서 작성 전 조합원 명부, 권리산정기준일, 사업시행인가 및 관리처분 진행 단계, 지위양도 제한 적용 여부, 예외사유 충족 여부를 반드시 확인해야 한다. 단순히 등기부상 지분 이전이 가능하다는 이유만으로 정비사업상 조합원 지위까지 이전된다고 판단하면 안 된다. 조합도 분양대상자 산정 과정에서 공유지분의 취득 경위와 예외요건 충족 여부를 더 엄격히 따질 가능성이 크다.

정비사업 투자 관행 보수화 전망

이번 기준은 서울과 수도권 주요 재건축 단지, 사업 속도가 빠른 재개발 구역의 지분 투자 심리에 직접적인 영향을 줄 전망이다. 특히 조합설립 이후 지위양도 제한이 강하게 작동하는 구역에서는 공유지분을 활용한 우회 거래가 줄어들 가능성이 높다. 투자자는 ‘지분을 샀다’는 사실보다 ‘그 지분이 분양권으로 이어지는 권리인지’를 먼저 따져야 한다.

앞으로 정비사업 시장은 권리관계가 단순하고 예외요건이 명확한 물건 중심으로 수요가 이동할 가능성이 크다. 반대로 공유관계가 복잡하거나 현금청산 가능성이 있는 지분은 가격 조정 압력을 받을 수 있다. 재건축 조합원 지위 양도 제한은 단순한 거래 규제가 아니라 분양권 발생 여부를 가르는 핵심 기준이다. 공유지분 매입을 통한 우회 전략은 사실상 차단됐고, 정비사업 투자 판단은 더 보수적이고 문서 중심으로 바뀌고 있다.