首尔办公住宅价格上涨，购房负担推高大型和中大型替代需求

公寓价格负担加重后，买盘正在流向办公住宅市场。首都圈和首尔办公住宅买卖价格均较上一季度上涨，其中首尔大型和中大型办公住宅因具备公寓替代功能而带动涨势。面积较大、居住便利性较高的产品同时吸引自住和投资需求。

公寓替代需求推高价格

首尔公寓市场的进入门槛仍然较高。高总价、贷款限制、持有成本以及激烈竞争，使部分需求转向相对容易进入的办公住宅。过去办公住宅更多被视为租金收益型资产，但近期拥有两间以上房间、住宅型格局、地铁站周边位置和较新设施的产品，正在成为实际居住选择。

此次上涨并非整体普涨，而是按面积分化明显。单间型和超小型办公住宅更容易受到租金收益率和空置风险影响。大型和中大型则凭借空间、稀缺性以及替代公寓的能力获得价格支撑。

首尔大型上涨2.15%

办公住宅买卖价格环比首都圈上涨0.07%，首尔上涨0.39%。在首尔内部，不同面积表现差异明显。大型办公住宅上涨2.15%，中大型上涨1.06%。相反，小型下跌0.24%，超小型下跌0.43%。住宅替代性越强，价格韧性越明显。

首尔办公住宅平均买卖价格为3.0872亿韩元。与公寓购买负担相比，这仍是较低的入场价格。但大型和中大型产品供应有限，且集中在偏好度高的区域，实际感受到的价格上涨可能更快。买方需要同时评估管理费、实际使用效率、停车、贷款条件和税务影响。

自住买家应先看位置和品质

当前趋势并不意味着所有办公住宅都转强。需求主要集中在首尔大型和中大型等公寓替代功能明确的产品上。若公寓价格负担持续、租赁市场不稳定加深，住宅型办公住宅偏好可能延续。不过利率压力、租金收益率下降以及老旧项目空置风险，仍会限制价格上行。

自住买家应优先考虑居住稳定性和再出售流动性，而非短期价差。地铁交通、通勤便利、周边生活设施、实际使用面积和管理费水平都需要比较。对于小型和超小型产品，应更保守地评估租赁需求质量和空置可能。