서울 민간아파트 분양가 땅값 비중 71%, 공사비보다 대지비 부담 커졌다

서울 민간아파트 분양가에서 대지비, 즉 땅값이 차지하는 비중이 71%까지 올라섰다. 분양가 상승의 주된 원인을 공사비 급등으로만 보기 어려운 구조가 확인됐다. 5월 전국 민간아파트 분양가에서 대지비 비중은 평균 51%로 집계돼 16개월 만에 최고치를 기록했다. 서울은 이보다 훨씬 높은 70%대 초반까지 치솟으며 분양가의 절반을 넘어 대부분이 토지비로 구성되는 양상을 보였다.

서울 분양가, 건축비보다 땅값 영향이 더 컸다

민간아파트 분양가는 크게 대지비와 건축비, 각종 부대비용으로 나뉜다. 최근 시장에서는 원자재 가격, 인건비, 금융비용 상승으로 공사비 부담이 커졌다는 인식이 강했다. 그러나 서울의 경우 분양가 10억원짜리 아파트를 기준으로 단순 환산하면 약 7억1000만원이 땅값 성격의 비용이라는 의미다. 실제 주거 공간을 짓는 비용보다 입지 확보에 들어가는 비용이 분양가를 더 강하게 밀어 올리고 있는 셈이다.

전국 평균 대지비 비중도 51%에 이르렀다. 이는 민간아파트 분양가의 절반 이상이 토지 비용으로 구성된다는 뜻이다. 1년 4개월 만에 가장 높은 수준이라는 점에서 일시적 변동보다 구조적 부담이 커졌다는 해석이 가능하다. 특히 서울은 신규 택지 공급이 제한적이고 정비사업 의존도가 높아 사업지 확보 비용이 분양가에 빠르게 반영된다.

땅값 비중 상승이 수요자에게 미치는 영향

대지비 비중이 높아지면 수요자는 같은 분양가를 내더라도 건축 품질, 마감, 커뮤니티 시설보다 입지 프리미엄에 더 많은 비용을 부담하게 된다. 실수요자 입장에서는 분양가가 주변 시세보다 낮은지만 볼 것이 아니라, 분양가 안에서 토지비와 건축비가 어떤 구조로 반영됐는지 따져볼 필요가 있다. 특히 서울 핵심 지역은 분양가 상한제, 정비사업 규제, 금융비용 변화가 함께 작용해 최종 분양가 산정에 복합적인 영향을 준다.

건설사와 조합 입장에서도 부담은 커진다. 토지비가 높으면 인허가 지연이나 금리 상승 때 사업성이 빠르게 악화된다. 분양가를 낮추기 어렵고, 낮출 경우 사업 수익성이 훼손되는 구조가 된다. 이 때문에 서울 신규 분양 시장에서는 고분양가 논란과 공급 지연 가능성이 동시에 나타날 수 있다.

향후 분양가 전망은 토지비가 좌우

앞으로 서울 분양가의 핵심 변수는 공사비 안정 여부만이 아니다. 토지 확보 비용, 정비사업 속도, 규제지역 대출 여건, 청약 수요가 함께 분양가 흐름을 결정할 전망이다. 전국 평균 대지비 비중이 51%까지 오른 만큼 수도권과 지방 주요 도시에서도 입지에 따라 분양가 부담이 커질 가능성이 있다. 공사비 상승세가 둔화되더라도 땅값 부담이 유지되면 체감 분양가는 쉽게 내려가기 어렵다. 청약 대기자는 분양가 총액뿐 아니라 해당 지역의 토지비 비중과 주변 기존 아파트 가격을 함께 비교해야 한다.