서울 전세 보증금 1년 새 7.33% 상승, 반전세 확산에 세입자 부담 커졌다

서울 전월세 시장의 부담 축이 월세뿐 아니라 보증금으로도 옮겨붙고 있다. 전세난이 길어지면서 순수 전세를 찾기 어려워진 세입자들이 반전세와 보증부 월세로 이동하고 있지만, 이 과정에서도 초기 보증금이 빠르게 오르며 주거비 압박이 커지는 흐름이다. 서울 전세 보증금 중위가격은 1년 새 7% 넘게 상승했고, 월세 보증금 중위값도 비슷한 폭으로 뛰었다. 임대 매물 부족과 선호 지역 쏠림이 겹치면서 세입자의 선택지는 좁아지고 있다.

서울 전세 중위가격 4억1205만원

17일 기준 서울 전세 중위가격은 4억1205만원으로 집계됐다. 1년 전 3억8392만원과 비교하면 2813만원 올라 상승률은 7.33%다. 평균가격은 4억7902만원으로 1년 전 4억5042만원보다 6.35% 상승했다. 평균값 상승률도 높지만 중위값 상승률이 더 크다는 점은 일반 세입자가 체감하는 보증금 부담이 더 강해졌다는 뜻이다.

중위값은 전체 표본을 가격순으로 세웠을 때 정중앙에 놓인 가격이다. 초고가 전세나 저가 매물이 일부 포함돼도 값이 크게 흔들리는 평균값과 달리, 시장의 보통 수준을 읽는 데 유용하다. 서울 전세 시장에서 중위가격이 4억원을 넘어 더 올라갔다는 것은 고가 단지 일부의 문제가 아니라 중간 가격대 임대차까지 전반적으로 비용이 상승했다는 의미다.

월세 보증금도 7.24% 올라 반전세 부담 확대

월세 시장에서도 보증금 부담은 완화되지 않았다. 서울 월세 보증금 중위값은 1년 전 8714만원에서 9345만원으로 631만원 올랐다. 상승률은 7.24%다. 같은 기간 월세 보증금 평균값은 1억4671만원에서 1억4746만원으로 0.51% 오르는 데 그쳤다. 평균값만 보면 시장이 안정된 것처럼 보일 수 있지만, 중위값은 실제 다수 세입자가 마주하는 보증금 수준이 상승했음을 보여준다.

반전세 확산은 세입자에게 이중 부담으로 작용한다. 전세 보증금 전액을 마련하기 어려워 월세를 선택하더라도, 보증금 자체가 낮아지지 않으면 대출 이자와 월 임대료를 동시에 감당해야 한다. 특히 신혼부부, 사회초년생, 자녀 교육을 이유로 서울 거주를 유지해야 하는 가구는 보증금 인상분을 마련하기 위해 신용대출이나 전세대출 한도에 더 의존할 수밖에 없다.

매물 부족이 가격 상승 압력 키운다

전월세 가격 상승의 핵심 배경은 임대 매물 부족이다. 서울 주요 주거지에서 전세 물건이 줄면 세입자는 같은 예산으로 선택할 수 있는 주택 면적이나 입지를 낮춰야 한다. 전세 대기 수요가 반전세로 밀려나면 월세 보증금까지 동반 상승하는 구조가 형성된다. 집주인 입장에서는 전세보다 월세를 섞은 계약을 선호할 유인이 커지고, 세입자는 보증금과 월세를 함께 협상해야 하는 불리한 위치에 놓인다.

향후 서울 임대차 시장은 입주 물량, 금리 흐름, 전세대출 여건에 따라 부담 강도가 달라질 전망이다. 단기간에 임대 매물이 충분히 늘지 않으면 전세 중위가격과 월세 보증금의 추가 상승 압력은 이어질 가능성이 있다. 세입자는 계약 갱신 시점보다 앞서 주변 중위가격을 확인하고, 보증금 증액분과 월세 전환 비용을 함께 계산해야 한다. 서울 전세난은 이제 전세 가격만의 문제가 아니라 반전세, 월세 보증금, 대출 부담을 모두 포함한 주거비 문제로 확산되고 있다.