SH 공사비 검증으로 재개발·재건축 7곳 1천720억원 감액

서울주택도시개발공사(SH)가 서울 재개발·재건축 정비사업 7곳의 공사비를 검증한 결과 총 1천720억원을 감액했다. 검증 요청액 9천989억원 가운데 상당 부분이 조정되면서 공사비 급등으로 커진 조합원 부담과 분양가 상승 압력을 낮추는 실질적 장치가 작동했다는 평가가 나온다.

공사비 검증, 7곳에서 1천720억원 낮췄다

이번 공사비 검증은 정비사업장에서 시공사가 제시한 공사비 증액분과 조합이 부담해야 할 비용의 적정성을 따지는 절차다. SH는 7개 사업장의 검증 요청액 총 9천989억원을 살핀 뒤 1천720억원을 감액했다. 단순 계산으로 감액률은 약 17.2%다. 정비사업 한 곳당 평균 감액 규모는 약 246억원 수준이다.

공사비 검증은 설계 변경, 물가 변동, 자재 단가, 노무비, 간접비, 공정별 물량 산정 등을 종합적으로 확인하는 방식으로 진행된다. 정비사업은 사업 기간이 길고 금리·원자재 가격 변화에 민감해 공사비 산정 과정에서 조합과 시공사 간 이견이 반복된다. 특히 최근 몇 년간 철근, 콘크리트, 마감재, 인건비가 동시에 오르면서 서울 주요 정비사업지에서 공사비 갈등이 사업 지연 요인으로 부상했다.

조합원 분담금과 일반분양가에 직접 영향

공사비가 낮아지면 가장 먼저 조합원 추가 분담금 부담이 줄어든다. 정비사업의 총사업비에서 공사비가 차지하는 비중이 큰 만큼, 수백억원 단위 감액은 조합원 1인당 부담액과 사업성 계산에 직접 반영된다. 일반분양 물량이 있는 사업장은 분양가 산정에도 영향을 받을 수 있다. 공사비가 높게 확정되면 조합은 사업비 회수를 위해 일반분양가 인상을 요구할 가능성이 커지고, 이는 주변 시세와 청약 수요에도 부담으로 작용한다.

이번 감액 규모 1천720억원은 서울 정비사업 시장에서 공사비 검증의 실효성을 보여주는 수치다. 모든 증액 요구가 부당하다는 의미는 아니다. 다만 물가 상승분과 실제 시공 여건을 반영하더라도 중복 산정, 과도한 단가 적용, 불명확한 비용 반영은 검증 과정에서 조정될 수 있다. 조합 입장에서는 협상 근거가 강화되고, 시공사 입장에서는 객관적 기준에 맞춘 공사비 산정 필요성이 커진다.

공사비 갈등 완화 장치로 확대 전망

서울 부동산 시장에서 재개발·재건축은 신규 주택 공급의 핵심 축이다. 그러나 공사비 갈등이 길어지면 착공과 분양 일정이 늦어지고, 조합원 부담 증가와 공급 지연이 동시에 발생한다. 공사비 검증이 정착되면 사업 초기부터 비용 구조를 투명하게 관리하고 분쟁을 줄이는 효과가 기대된다.

향후 정비사업장에서는 공사비 증액 요구가 나올 때 객관적 자료와 세부 산출 근거를 요구하는 흐름이 더 강해질 전망이다. 조합은 검증 결과를 토대로 총사업비와 분담금 계획을 다시 점검해야 한다. 예비 청약자와 실수요자도 사업장의 공사비 조정 여부, 착공 가능성, 일반분양가 변동 가능성을 함께 살펴볼 필요가 있다. 공사비 검증은 단순한 회계 절차를 넘어 서울 주택 공급 속도와 분양가 안정성을 좌우하는 핵심 변수로 자리 잡고 있다.