주택 매수심리 상승 국면 전환…양도세 중과와 전월세 상승이 수요 자극

주택 매수심리가 5월 들어 다시 상승 국면으로 올라섰다. 다주택자 양도소득세 중과가 시행되면서 시장에 나왔던 절세 매물이 빠르게 소진됐고, 전월세 가격 상승이 실수요자의 매수 전환을 자극했다. 매매 대기 수요가 관망에서 탐색으로 이동하면서 전국 주택매매시장 소비심리지수는 넉 달 만에 뚜렷한 반등 흐름을 보였다.

양도세 중과 시행 뒤 매물 감소가 심리 바꿨다

5월 전국 주택매매시장 소비심리지수는 116.7로 전월 112.0보다 4.7포인트 상승했다. 이 지수는 95 미만이면 하강 국면, 95 이상 115 미만이면 보합 국면, 115 이상이면 상승 국면으로 구분된다. 전국 지수가 115선을 넘어선 것은 올해 1월 122.1 이후 처음이다. 2월부터 4월까지는 110~112 수준에 머물며 보합 흐름을 이어갔지만, 5월에는 매수세가 다시 살아나는 신호가 확인됐다.

이번 반등의 중심에는 다주택자 양도소득세 중과 시행이 있다. 올해 초 중과 유예 종료 방침이 시장에 반영되면서 다주택자들은 세 부담을 피하기 위해 보유 주택 일부를 매도했다. 이 과정에서 단기 매물이 늘었지만, 5월 시행 이후에는 매물 출회 압력이 약해졌다. 매수자 입장에서는 선택 가능한 물건이 줄어드는 동시에 향후 가격 조정 폭이 제한될 수 있다는 인식이 커졌다.

서울 소비심리지수 135.6, 전국보다 빠른 회복

서울의 주택매매시장 소비심리지수는 4월 124.9에서 5월 135.6으로 10.7포인트 뛰었다. 서울 지수가 135 이상을 기록한 것은 1월 138.2 이후 4개월 만이다. 2월에는 121.3으로 한 달 새 16.9포인트 급락했고, 3월에도 117 수준까지 내려가며 관망세가 짙었다. 그러나 5월에는 핵심 지역을 중심으로 매물 감소와 임대료 부담이 동시에 작용하며 매수심리가 빠르게 회복됐다.

서울 시장은 전국 평균보다 임대차 비용 부담이 크고, 선호 지역의 공급 대체재가 제한적이다. 전세와 월세가 동시에 오르는 환경에서는 무주택 실수요자가 장기 거주 비용을 계산해 매매로 방향을 틀 가능성이 높아진다. 특히 학군, 직주근접, 교통망을 갖춘 지역은 가격이 쉽게 밀리지 않는다는 인식이 강해 매수 대기자의 의사결정이 빨라질 수 있다.

실수요자는 가격보다 보유 비용을 함께 봐야

소비심리지수 상승은 곧바로 집값 급등을 뜻하지는 않는다. 다만 매수 문의와 거래 기대가 늘고 있다는 점에서 시장 분위기는 이전보다 강해졌다. 전월세 가격 상승은 임차인의 주거비 부담을 키우고, 양도세 중과는 다주택자의 추가 매도 유인을 낮춘다. 이 두 요인이 겹치면 매매 시장에서는 저가 매물이 줄고, 임대차 시장에서는 대기 수요가 누적되는 구조가 만들어진다.

하반기 주택 시장은 금리, 대출 규제, 지역별 입주 물량에 따라 차별화될 전망이다. 서울과 수도권 핵심지는 매물 부족과 전월세 상승이 매수심리를 떠받칠 가능성이 있다. 반면 지방 일부 지역은 공급 부담과 인구 흐름에 따라 소비심리 회복이 제한될 수 있다. 실수요자는 단기 지수 반등만 보고 추격 매수하기보다 대출 원리금, 취득세, 보유세, 관리비, 향후 전세가격 변동까지 포함한 총주거비를 기준으로 판단해야 한다.