ソウル中低価格帯と光明・城南・東灘へ、江南発の住宅価格追随が拡大

今年上半期の首都圏不動産市場の焦点は、江南圏の上昇を追う住宅価格の追随だ。江南・瑞草・龍山など高額核心地域が先に上がった後、買い需要はソウルの中低価格帯と光明・城南・河南・九里、東灘などソウルへのアクセスが良い京畿圏へ移った。

需要が向かった地域

ソウルでは、高額地域よりも中低価格のマンションが多い地域の動きが目立つ。すでに上昇した江南圏との価格差が残る団地に需要が広がっている。京畿圏では、ソウルと生活圏を共有する光明・城南・河南・九里が先に反応した。東灘も広域交通網と新都市インフラを背景に関心が高まっている。

非規制地域の取引が主導

取引は規制負担が比較的軽い地域で活発だ。韓国の住宅市場では融資、税制、転売制限が地域ごとに異なり、買い手は同じ予算でより広い面積や新しい物件を選べる地域を探す。反対に江南・瑞草・龍山は価格水準が高く、資金負担も大きいため取引が減少している。これは下落への転換ではなく、買える価格帯が外側へ広がる動きだ。

今後の見通し

今回の流れは短期急騰というより、地域間の価格再調整に近い。交通利便性と生活インフラがあり、核心地域との価格差が残る場所から反応している。ただし非規制地域がすべて同じように上がるわけではない。供給量、チョンセ比率、金利負担、融資可能額が実需の安定性を左右する。江南圏価格が底堅ければ、ソウル中低価格帯と隣接京畿圏の追随は続く可能性が高い。