오피스텔 매매가 상승세 뚜렷, 비싼 아파트 피해 몰린 수요에 서울 대형·중대형 가격 강세

아파트 가격 부담이 커지면서 오피스텔 시장에도 매수세가 번지고 있다. 수도권과 서울 오피스텔 매매가격이 전분기 대비 상승했고, 특히 서울의 대형·중대형 오피스텔은 아파트 대체 주거 상품으로 재평가되며 가격 상승을 이끌었다. 전용면적이 넓고 거주 편의성이 높은 물건을 중심으로 실수요와 투자 수요가 동시에 붙는 흐름이다.

아파트 대체 수요가 가격을 밀어올렸다

서울 주택시장에서 아파트 진입 장벽은 여전히 높다. 매매가격 자체가 높고 대출 규제, 보유세 부담, 청약 경쟁까지 겹치면서 일부 수요는 비교적 접근 가능한 오피스텔로 눈을 돌리고 있다. 과거 오피스텔은 임대수익형 상품 성격이 강했지만 최근에는 방 2개 이상, 주거형 평면, 역세권 입지, 신축 선호가 결합된 물건을 중심으로 실거주 선택지가 되고 있다.

이번 상승은 단순한 전반적 반등이 아니라 면적별 양극화가 뚜렷하다는 점이 핵심이다. 원룸형이나 초소형 오피스텔은 임대수익률과 공실 우려에 더 민감하게 움직이는 반면, 대형·중대형은 아파트를 대신할 수 있는 공간성과 희소성이 가격을 지지했다.

서울 대형 2.15%, 중대형 1.06% 상승

오피스텔 매매가격은 전분기 대비 수도권 0.07%, 서울 0.39% 상승했다. 서울 안에서도 면적별 흐름은 크게 갈렸다. 대형 오피스텔은 2.15% 올랐고 중대형은 1.06% 상승했다. 반대로 소형은 0.24%, 초소형은 0.43% 하락했다. 같은 오피스텔이라도 주거 대체성이 높을수록 가격 방어력이 강했고, 임대형 성격이 강할수록 약세가 이어진 셈이다.

서울 오피스텔 평균 매매가격은 3억872만원으로 나타났다. 이는 아파트 평균 매입 부담과 비교하면 여전히 낮은 진입 가격대다. 다만 대형·중대형 물건은 공급량이 제한적이고 선호 입지가 몰려 있어 체감 가격은 빠르게 올라갈 수 있다. 매수자는 관리비, 전용률, 주차, 대출 가능 여부, 주택 수 산정과 세금 영향을 함께 따져야 한다.

실수요자는 입지와 상품성부터 봐야 한다

이번 흐름은 오피스텔 전체가 일제히 강세로 돌아섰다는 의미가 아니다. 서울 대형·중대형처럼 아파트 대체 기능이 분명한 상품에 수요가 집중되는 선별 장세다. 향후 아파트 가격 부담이 유지되고 전세 불안이 커지면 주거형 오피스텔 선호는 이어질 가능성이 있다. 반면 금리 부담, 임대수익률 둔화, 노후 단지 공실 위험은 가격 상승을 제한하는 요인이다.

실수요자는 단기 시세차익보다 거주 안정성과 환금성을 우선해야 한다. 역세권, 업무지 접근성, 주변 생활 인프라, 전용면적 체감, 관리비 수준을 비교해야 하며 소형·초소형은 임대수요의 질과 공실 가능성을 더 보수적으로 봐야 한다. 오피스텔 시장은 아파트 대체 수요라는 분명한 동력을 얻었지만, 면적과 입지에 따라 결과가 크게 달라지는 시장으로 재편되고 있다.