서울 중위소득 가구, 월 680만원 벌어도 대출로 살 수 있는 아파트 급감

서울 중위소득 가구가 대출을 끼고 살 수 있는 서울 아파트가 급격히 줄었다. 월 소득 680만원 안팎의 가구라도 집값 상승분과 대출 한도, 초기 현금 부담을 동시에 넘어서야 해 실질적인 주택구입력이 크게 낮아졌다. 서울 아파트 시장은 더 이상 소득만으로 접근하기 어려운 구조가 됐고, 현금을 이미 보유한 수요자에게 유리한 흐름이 뚜렷해지고 있다.

월 680만원 소득도 서울 아파트 매수엔 부족

서울 중위소득 가구의 월 소득은 약 680만원 수준으로 평가된다. 연간으로 환산하면 8160만원이다. 겉으로는 안정적인 소득으로 보이지만 서울 아파트 매매가격과 비교하면 체감 여력은 빠르게 줄어든다. 대출이 가능하더라도 매매가 전액을 빌릴 수 없고, 원리금 상환 부담까지 감당해야 한다. 특히 서울 주요 생활권 아파트 가격이 중위소득 가구의 소득 증가 속도를 앞지르면서 매수 가능 단지는 제한적으로 변했다.

LTV 70% 기준도 실제 매수 가능 물량은 더 적다

LTV 70%를 적용하면 10억원 아파트를 살 때 최대 7억원까지 대출을 받을 수 있다는 계산이 나온다. 그러나 나머지 3억원의 자기자금이 필요하고, 여기에 취득세, 중개수수료, 이사비, 등기비용까지 더해진다. 12억원 아파트라면 단순 계산만으로도 최소 3억6000만원 이상의 현금이 필요하다. 이는 월 680만원 가구의 연소득 8160만원 기준으로 약 4.4년치 총소득에 해당한다. 실제로는 생활비와 세금, 기존 대출, 금리 변동을 반영해야 하므로 매수 가능 범위는 더 좁아진다.

현금부자 중심 시장으로 재편

대출 규제가 강화될수록 서울 주택시장은 현금 보유력이 큰 수요자에게 유리하게 움직인다. 소득은 충분하지만 목돈이 부족한 무주택자와 갈아타기 수요자는 원하는 지역에서 선택지가 줄어든다. 반면 현금을 많이 보유한 매수자는 대출 의존도가 낮아 규제 영향을 상대적으로 덜 받는다. 이 구조가 이어지면 서울 아파트 시장의 진입 장벽은 더 높아지고, 실수요자의 지역 이동은 외곽 또는 수도권 일부로 분산될 가능성이 크다. 금리 안정이나 가격 조정이 나타나더라도 초기 현금 부담이 줄지 않는 한 중위소득 가구의 서울 아파트 매수 회복은 제한적일 전망이다.