공사비 4년 만에 최대 상승, 4월 건설공사비지수 급등에 분양가 압력 커진다

건설공사비 상승이 다시 주택 분양시장의 핵심 변수로 떠올랐다. 4월 건설공사비지수는 전월보다 1.75포인트 급등해 4년 만에 가장 큰 상승폭을 기록했다. 국제유가가 일부 안정되는 흐름을 보였지만, 현장 원가에 반영되는 자재 가격과 운송·가공 비용은 뒤늦게 오르며 하반기 분양가 인상 압력을 키우고 있다.

유가 진정 뒤에도 남은 자재비 압력

중동발 지정학적 리스크는 일부 완화됐지만 건설 현장의 비용 구조는 즉각 안정되지 않는다. 석유계 원재료를 쓰는 아스콘과 아스팔트 가격이 큰 폭으로 오르면서 도로, 단지 기반시설, 지하주차장, 포장 공정 전반의 원가가 높아졌다. 아스콘은 아파트 단지 내 도로와 부대 토목공사에 널리 쓰이고, 아스팔트는 물류비와 정제 비용의 영향을 크게 받는다. 유가가 내려도 기존 계약 물량, 재고 단가, 운송비, 환율 부담이 남아 가격 하락까지는 시차가 발생한다.

4월 1.75포인트 급등, 분양가 산정에 직접 영향

건설공사비지수는 건축자재, 노무, 장비, 토목자재 가격 변화를 종합적으로 반영하는 지표다. 4월 지수가 한 달 만에 1.75포인트 오른 것은 공사비 부담이 일시적 소음이 아니라 실제 원가 상승으로 굳어지고 있음을 보여준다. 특히 국내 주택사업은 분양가 산정, 도급계약 조정, 정비사업 공사비 협상에서 공사비지수 흐름을 중요한 근거로 활용한다. 원화 기준으로 자재 수입 단가가 높아지면 시행사와 시공사는 금융비용, 인건비, 안전관리비까지 함께 반영해 사업비를 다시 계산할 수밖에 없다.

하반기 분양가와 정비사업성 부담 확대

분양을 앞둔 단지는 분양가상한제 적용 여부와 관계없이 원가 상승 부담을 피하기 어렵다. 상한제 지역은 기본형 건축비와 가산비 조정이 관건이고, 비상한제 지역은 주변 시세와 수요를 보며 분양가를 높이는 방식이 검토된다. 서울과 수도권 정비사업장은 조합원 추가분담금, 일반분양가, 공사비 검증을 둘러싼 협상이 더 치열해질 가능성이 크다. 실수요자는 청약 일정만 볼 것이 아니라 입지, 전용면적, 발코니 확장비, 유상옵션, 중도금 이자 조건까지 합산한 총분양가를 비교해야 한다. 유가 불안이 재점화되지 않더라도 아스콘·아스팔트발 비용 상승은 하반기 주택 공급 가격에 일정 기간 반영될 전망이다.