Reconstrução em Gangnam entra na era de aportes de 1 bilhão de won

A principal variável da reconstrução em Gangnam deixou de ser apenas a localização. Com aportes adicionais próximos de 1 bilhão de won para membros das associações, a reconstrução se tornou um projeto que exige caixa, capacidade de financiamento e análise rigorosa de viabilidade.

A velha troca perdeu força

No passado, donos de apartamentos pequenos, na faixa de 10 pyeong, podiam receber unidades novas de cerca de 30 pyeong com pouco pagamento extra. Isso era possível porque a receita da pré-venda ao público era forte e o custo de construção era menor. Agora, construção, juros, financiamento de mudança e atrasos regulatórios pesam ao mesmo tempo. O valor maior do imóvel novo vem acompanhado de uma contribuição maior.

Em Gangnam, 1 bilhão de won em aporte já não é cenário extremo. O valor depende da avaliação do imóvel antigo, da área escolhida, do preço para membros, do preço de pré-venda pública e de possíveis reajustes de obra. Quem sai de unidade pequena para média ou grande enfrenta a pressão mais forte, ainda agravada por restrições de crédito e juros altos.

O que avaliar antes

O investidor deve começar pelo limite superior do aporte estimado. Não basta olhar a diferença entre o preço atual e o valor futuro do apartamento novo. É preciso verificar o custo por 3,3 metros quadrados, risco de aumento, volume de pré-venda, regulação de preços e atrasos do projeto. Para o proprietário, a pergunta central é se consegue cumprir os pagamentos antes da entrega.

O mercado passará por seleção mais rígida. Metrô, escolas e grandes condomínios continuam relevantes, mas controle de custos, transparência da associação e rentabilidade da pré-venda definirão o preço. Na era do aporte de 1 bilhão de won, vence o projeto que consegue sustentar sua estrutura financeira até o fim.