서울 역세권 주택공급 10만가구 추진…용적률 1300%로 공급 속도 높인다

서울 주택공급 정책의 무게중심이 역세권 고밀 개발로 이동한다. 오세훈 서울시정 5기는 역세권과 간선도로변의 규제를 풀어 약 10만가구를 공급하는 방안을 추진한다. 재개발·재건축 중심 공급만으로는 사업 기간, 조합 갈등, 인허가 절차를 모두 감당하기 어렵다는 판단이 작용했다. 서울시는 교통 접근성이 높은 역세권을 집중 개발해 공급 속도를 끌어올리고, 도심 내 주거 수요를 흡수하는 방식으로 주택시장 안정 효과를 노린다.

역세권 35곳, 고밀 개발의 핵심 축

이번 공급 구상의 핵심은 역세권 개발사업 35곳이다. 지하철역과 주요 교통 거점 주변의 토지 이용 규제를 완화해 주거·상업·업무 기능을 복합적으로 배치하는 방식이다. 가장 눈에 띄는 수치는 용적률이다. 사업 조건을 충족하는 지역은 용적률을 최대 1300%까지 적용받을 수 있다. 일반적인 정비사업보다 높은 밀도를 허용해 같은 부지에서 더 많은 주택을 짓는 구조다.

서울에서 역세권은 이미 생활 인프라와 교통망이 갖춰진 입지다. 신규 택지 조성이 어려운 도시 구조에서 역세권 고밀 개발은 토지 효율을 높이는 현실적 대안으로 꼽힌다. 특히 청년층, 신혼부부, 직장인 1~2인 가구 수요가 많은 지역에 공급이 집중될 경우 임대차 시장의 압력을 일부 낮출 수 있다. 다만 고밀 개발에 따른 교통 혼잡, 학교·공원·상하수도 등 기반시설 부담은 사업 초기부터 함께 조정해야 한다.

간선도로변 규제 완화로 공급면 넓힌다

서울시는 역세권뿐 아니라 간선도로변 규제도 대폭 완화한다. 대로변은 대중교통 접근성과 상업 기능이 결합된 공간이지만, 그동안 높이·용도·건축 밀도 제한으로 주거 공급 여력이 충분히 활용되지 못했다. 규제가 완화되면 저층 상가와 노후 건축물이 밀집한 구간에서 복합개발이 가능해지고, 주택과 업무시설, 생활편의시설을 함께 넣는 사업 모델이 확대될 수 있다.

공급 목표는 10만가구다. 서울의 연간 주택 수요와 전월세 시장 불안을 고려하면 단기간에 체감 효과가 나타나기는 어렵지만, 사업 후보지가 빠르게 확정되고 인허가 절차가 단축되면 중장기 공급 기대는 커질 수 있다. 재개발·재건축은 권리관계가 복잡하고 사업성이 지역별로 크게 갈린다. 반면 역세권 개발은 공공이 기준을 명확히 제시하고 민간 참여를 유도할 경우 상대적으로 속도를 내기 쉽다.

7월 시범사업지가 시장 기준점

가장 중요한 일정은 7월 시범사업지 선정이다. 첫 사업지의 입지, 용적률 적용 수준, 공공기여 방식, 임대주택 비율이 향후 10만가구 공급의 기준점이 된다. 시장은 시범사업지가 강남권, 도심권, 서남권, 동북권 중 어디에 배치되는지에 따라 토지 가격과 노후 상가·역세권 빌딩 투자 흐름을 달리 볼 가능성이 크다.

주택 수요자에게는 공급 신호가 중요하다. 실제 입주까지 시간이 걸리더라도 서울 핵심 입지에서 주택 공급 계획이 구체화되면 매수 대기자와 임차인의 기대가 조정된다. 건설업계에는 정비사업 침체를 보완할 새 사업장이 열릴 수 있다. 다만 공사비 상승, 금리 부담, 주민 동의, 공공기여 규모가 사업성을 좌우한다. 서울 역세권 10만가구 공급은 속도와 사업성, 생활 인프라 확충을 동시에 맞춰야 성공할 수 있다.