5월 아파트 분양가 땅값 비중 51%…서울은 71%로 전국 최고

5월 전국 민간 아파트 분양가에서 대지비, 즉 땅값이 차지하는 비중이 51%로 올라섰다. 분양가의 절반 이상이 토지 비용으로 구성된 셈이다. 이는 지난해 1월 51%를 기록한 뒤 1년 4개월 만에 가장 높은 수준이다. 특히 서울은 대지비 비중이 71%까지 치솟아 전국 최고치를 기록했다. 서울에서 새 아파트 분양가가 높게 형성되는 구조가 건축비만의 문제가 아니라 토지 확보 비용과 정비사업 입지 가격에 크게 좌우되고 있다는 점이 다시 확인됐다.

분양가 절반은 땅값, 서울은 10원 중 7원이 대지비

민간 아파트 분양가는 크게 건축비, 대지비, 가산비로 나뉜다. 5월 전국 분양가 대비 대지비 비중은 51%로 집계됐다. 분양 채수가 30채 이상인 민간 아파트를 대상으로 한 전수 집계에서 나온 수치다. 지역별로는 서울이 71%로 가장 높았다. 서울의 대지비 비중은 지난해 12월 80% 이후 5개월 만에 최고 수준이다. 부산은 53%, 경기는 45%, 인천은 35%로 뒤를 이었다. 수도권 안에서도 서울과 경기·인천의 격차가 뚜렷했다. 서울은 사업지 확보 자체가 어렵고 정비사업 비중이 높아 토지 원가가 분양가에 강하게 반영되는 구조다.

동작구 재개발 단지가 서울 평균 끌어올려

서울 평균 상승에는 동작구 정비사업 물량의 영향이 컸다. 지난달 동작구에서는 흑석11구역 재개발 단지인 써밋 더힐과 노량진8구역 재개발 단지인 아크로 리버스카이가 공급됐다. 써밋 더힐의 3.3㎡당 분양가는 8500만원대였고, 수요자가 많이 찾는 전용 84㎡ 분양가는 29억원 후반대에 형성됐다. 서울 핵심 입지 재개발 단지는 토지비, 조합 사업비, 금융비용, 고급화 설계 등이 복합적으로 반영되지만, 이번 집계에서는 특히 대지비가 분양가를 밀어 올린 요인으로 두드러졌다. 반면 대구, 광주, 대전, 울산, 전남, 경북, 경남 등 일부 지역은 신규 분양 물량이 제한되면서 전국 평균에 미친 영향이 크지 않았다.

청약 수요자는 분양가 구조를 함께 봐야

대지비 비중 상승은 청약 대기자에게 중요한 신호다. 공사비 상승이 분양가 인상의 주된 원인으로 거론돼 왔지만, 서울처럼 토지 가격이 높은 지역에서는 땅값 부담이 분양가의 핵심 변수로 작용한다. 토지비가 높은 사업장은 향후 공사비가 안정되더라도 분양가가 크게 낮아지기 어렵다. 전용 84㎡ 기준 20억~30억원대 분양가가 나타나는 지역에서는 중도금 대출, 자금 조달 계획, 실거주 의무 여부, 전매제한 등 국내 청약 규제와 금융 조건을 함께 따져야 한다. 분양가상한제 적용 여부와 주변 시세 대비 가격 경쟁력도 청약 판단의 핵심 기준이 된다.

앞으로도 서울 주요 정비사업지에서 공급이 이어질 경우 대지비 비중은 높은 수준을 유지할 가능성이 있다. 다만 지방과 비수도권은 신규 분양 물량, 미분양 부담, 지역별 수요 회복 속도에 따라 분양가 구조가 달라질 전망이다. 전국 평균만으로 시장을 판단하기보다 서울 핵심지, 수도권 외곽, 지방 광역시를 나눠 대지비와 건축비 흐름을 함께 살펴야 한다.