Suben Seúl medio, Gwangmyeong, Seongnam y Dongtan: el ajuste iniciado en Gangnam se expande

La tendencia central del mercado residencial metropolitano en el primer semestre es el ajuste de precios iniciado en Gangnam. Después de que Gangnam, Seocho y Yongsan subieran primero, la demanda se trasladó a zonas de precio medio y bajo en Seúl y a ciudades de Gyeonggi con buen acceso a la capital, como Gwangmyeong, Seongnam, Hanam, Guri y Dongtan.

Hacia dónde se mueve la demanda

En Seúl destacan los barrios con más apartamentos de precio medio. Los compradores que ya no pueden entrar en los distritos más caros buscan complejos donde la brecha con Gangnam aún no se ha cerrado. En Gyeonggi, reaccionan primero las ciudades integradas en la vida diaria y los desplazamientos hacia Seúl. Dongtan también atrae interés por su red de transporte metropolitano y su infraestructura de ciudad nueva.

Menos regulación, más operaciones

Las operaciones son más activas en áreas con menor presión regulatoria. En Corea, las normas sobre crédito, impuestos y reventa varían por zona, lo que lleva a los compradores a buscar lugares donde el mismo presupuesto permita más superficie o viviendas más nuevas. En cambio, Gangnam, Seocho y Yongsan muestran menos transacciones por los altos precios y la mayor carga financiera. No es una señal clara de caída, sino una expansión de la demanda hacia rangos más accesibles.

Perspectiva para compradores

El movimiento actual se parece más a una repricing regional que a una subida especulativa breve. La demanda se concentra donde existe diferencia frente a los distritos premium y donde hay transporte e infraestructura. Aun así, no todas las áreas no reguladas subirán igual. La oferta, la relación con el alquiler jeonse, los tipos de interés y la capacidad de préstamo serán decisivos. Si los precios del núcleo de Seúl se mantienen firmes, el ajuste en zonas medias y ciudades vecinas puede continuar.