江南再建築、分担金10億ウォン時代へ 事業性が生死を分ける

江南再建築市場の核心は、立地だけでなく分担金に移った。組合員の追加分担金が10億ウォン台まで意識されるなか、再建築は保有していれば資産が増える商品ではなく、資金力と事業性を同時に検証すべき高負担プロジェクトになっている。

小型から大型への乗り換え公式が崩壊

かつては10坪台の小型マンションを持つ組合員が、大きな追加負担なしに30坪台の新築を受け取る例があった。一般分譲収入が十分で、工事費も現在より低かったためだ。現在は建築費、金融費用、移住費、認可遅延コストが同時に増えている。新築の価値が高まっても、その分だけ追加分担金が膨らむ構造が定着している。

江南で分担金10億ウォンは極端な仮定ではない。既存資産評価額、希望面積、組合員分譲価格、一般分譲価格、工事費増額の有無で負担は大きく変わる。小型から中大型へ移る組合員ほど、融資規制と金利負担の影響を強く受ける。

生き残る再建築の基準

投資家はまず予想分担金の上限を確認すべきだ。現在価格と完成後価格の差だけでなく、3.3平方メートル当たり工事費、増額余地、一般分譲戸数、分譲価格規制、事業遅延リスクまで見る必要がある。入居後の値上がり益より、入居前の支払いに耐えられるかが重要になった。

今後の市場は江南という名前だけでは動かない。駅勢圏、学区、大団地の価値は残るが、工事費統制、組合運営の透明性、一般分譲収益性が価格を分ける。分担金10億ウォン時代の再建築投資は、期待収益より費用構造の検証が先になる。