ソウル中位所得世帯、月680万ウォンでも融資で買えるマンションが急減

ソウルの中位所得世帯が住宅ローンを利用して購入できるマンションが急速に減っている。月収約680万ウォン、年収換算で8160万ウォンの世帯でも、ソウルのマンション価格と比べると購入余力は十分ではない。

所得だけでは届きにくいソウル住宅市場

安定した所得があっても、購入価格の全額を借りられるわけではない。元利金の返済負担も審査され、生活費や既存債務まで考えると実際の購入余地は狭くなる。ソウル主要地域のマンション価格が所得の伸びを上回り、中位所得世帯が選べる物件は限定的になった。

LTV70%でも多額の現金が必要

LTV70%なら10億ウォンの物件で最大7億ウォンの融資が可能だが、少なくとも3億ウォンの自己資金が必要になる。12億ウォンの物件では最低3億6000万ウォンの現金が必要で、年収8160万ウォンの約4.4年分に当たる。さらに取得税、仲介手数料、登記費用、引っ越し費用が加わるため、実際に買える物件はもっと少ない。

現金保有者に有利な構造

融資規制が強まるほど、市場は現金を多く持つ買い手に有利になる。所得はあっても自己資金が足りない無住宅者や買い替え需要者は、希望地域での選択肢が減る。初期資金負担が下がらない限り、中位所得世帯のソウルマンション購入回復は限定的とみられる。