[안내] 전세 계약 전 확인해야 할 서류는?

전세 계약 전에 어떤 서류를 확인해야 하나요?

작성 2026-10-15 최종 수정 2026-10-15 자료 기준일 2026-10-15 작성: 집계산서 편집팀

전세 계약 전에는 등기사항전부증명서(소유자·근저당), 건축물대장(위반건축물·용도), 임대인 신분증, 국세·지방세 납세증명서, 선순위 확정일자 현황, 전입세대 열람 내역, 중개대상물 확인·설명서 7가지를 확인해야 보증금 회수 위험을 미리 가늠할 수 있습니다.

바로 계산하기: 중개보수 상한 계산서 — 매매·전세·월세 복비 상한은 얼마이고 부가세는 붙는가?

1. 등기사항전부증명서: 진짜 주인과 빚을 확인

등기부등본(정식 명칭 등기사항전부증명서)은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람·발급할 수 있습니다. 세 부분을 봅니다.

갑구 소유자와 계약하러 나온 사람의 신분증 이름이 같아야 합니다. 을구의 채권최고액은 실제 대출금보다 보통 높게 잡혀 있으므로, 채권최고액을 기준으로 보수적으로 판단합니다.

2. 건축물대장: 불법 건축과 용도 확인

정부24에서 무료로 열람합니다. “위반건축물” 표시가 있으면 전세대출이나 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 용도가 근린생활시설인데 주택처럼 쓰는 곳(이른바 근생 빌라)도 같은 문제가 생깁니다. 대장상 면적과 실제 호수가 맞는지도 봅니다.

3. 임대인 신분 확인

신분증 진위는 정부24 또는 민원24의 주민등록증 진위확인 서비스로 확인할 수 있습니다. 대리인이 나오면 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받고, 보증금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 보냅니다.

4. 국세·지방세 납세증명서

임대인이 세금을 체납하면 집이 공매로 넘어갈 때 체납 세금이 보증금보다 먼저 배분될 수 있습니다. 2023년 개정된 주택임대차보호법 제3조의7은 임대인이 계약을 맺을 때 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 했습니다. 계약 후에도 보증금이 1천만원을 넘는 임차인은 임대차 개시일까지 임대인 동의 없이 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있습니다.

5. 선순위 임차인의 확정일자 현황

다가구주택처럼 한 건물에 여러 세입자가 사는 경우, 나보다 먼저 확정일자를 받은 세입자의 보증금이 먼저 배당됩니다. 제3조의6에 따라 계약하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관(주민센터 등)에서 확정일자 부여일, 차임과 보증금 정보를 받을 수 있고, 제3조의7은 임대인이 이 정보를 제시하도록 정했습니다.

6. 전입세대 열람 내역

주민센터에서 해당 주소에 누가 전입해 있는지 확인합니다. 집주인이 “비어 있다”고 했는데 다른 세대가 전입돼 있으면 그 사람이 선순위 임차인일 수 있습니다.

7. 중개대상물 확인·설명서

개업공인중개사는 공인중개사법 제25조에 따라 권리관계, 공법상 제한, 상태 등을 확인해 서면으로 설명하고 서명·날인해 교부해야 합니다. 설명서의 “실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리” 칸과 “임대차 확인사항”을 꼼꼼히 읽고, 중개사무소 등록 여부는 국가공간정보포털에서 확인합니다.

계약 후 바로 할 일은?

서류 확인이 끝나 계약했다면 잔금일에 이사와 동시에 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 자세한 순서는 확정일자·전입신고 가이드에, 보증금 보호 상품은 전세보증금 반환보증 가이드에 정리했습니다. 중개보수는 중개보수 계산서로 상한을 먼저 확인하세요.