[안내] 전월세 전환율 상한은 몇 %이고 어떻게 계산하나?
전월세 전환율 상한은 어떻게 계산하고 언제 적용되나요?
전월세 전환율 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%p를 더한 비율 중 낮은 값입니다. 기준금리 3.00%(2026-08-27 결정)인 2026년 10월 15일 현재 상한은 5.00%이며, 보증금 1억원을 월세로 바꾸면 월 41만 6,666원이 최대입니다.
바로 계산하기: 전월세 전환 계산서 — 보증금을 낮추면 월세를 최대 얼마까지 올릴 수 있는가?
계산식은 무엇인가요?
주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조를 합치면 다음과 같습니다.
전환율 상한 = min(연 10%, 한국은행 기준금리 + 연 2%)
월세 상한 = 월세로 바뀌는 보증금 × 전환율 상한 ÷ 12
한국은행은 2026년 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 올렸습니다. 따라서 2026년 10월 15일 현재 상한은 3.00% + 2% = 5.00%이고, 10%보다 낮으므로 5.00%가 적용됩니다. 기준금리가 8%를 넘는 일이 생기기 전까지는 “기준금리 + 2%p”가 상한입니다.
예시로 보면 얼마인가요?
전환율 5.00% 기준입니다.
| 월세로 바뀌는 보증금 | 연간 월세 상한 | 월 월세 상한 |
|---|---|---|
| 2,000만원 | 100만원 | 8만 3,333원 |
| 5,000만원 | 250만원 | 20만 8,333원 |
| 1억원 | 500만원 | 41만 6,666원 |
| 2억원 | 1,000만원 | 83만 3,333원 |
전세 3억원을 보증금 2억원 + 월세로 바꾸자는 제안을 받았다면, 줄어드는 1억원에 대한 월세는 41만 6,666원을 넘을 수 없습니다. 집주인이 월 50만원을 제시했다면 실제 전환율은 50만 × 12 ÷ 1억 = 6.0%로 상한을 넘습니다.
언제 적용되고 언제 적용되지 않나요?
| 상황 | 상한 적용 |
|---|---|
| 계약 기간 중 보증금 일부를 월세로 전환 | 적용 |
| 계약 갱신(갱신요구권 행사 포함) 때 보증금을 월세로 전환 | 적용 |
| 새 세입자와 처음 맺는 계약의 보증금·월세 조합 | 원칙적으로 당사자 합의 |
| 월세를 보증금으로 바꾸는 역전환 | 법정 상한 없음 |
| 상가 임대차 | 상가건물 임대차보호법 별도 기준 |
갱신 계약에서는 전월세 전환과 별개로 차임·보증금 증액 자체가 기존의 5%를 넘을 수 없다는 제한(제7조 제2항)도 함께 봐야 합니다.
산식은 예전에도 같았나요?
아닙니다. 연 10%와 비교하는 구조는 같지만, 비교 대상이 2016년 11월 29일까지는 “기준금리 × 4배”, 그 뒤에는 “기준금리 + 연 3.5%”, 2020년 9월 29일 시행령 개정부터 “기준금리 + 연 2%“로 바뀌었습니다. 결정일별 계산값은 전월세 전환율 상한 변동표에 정리했습니다.
바로 계산하려면
전월세 전환 계산서는 한국은행 공시표에서 기준금리를 자동으로 확인해 상한을 기본값으로 넣어 둡니다. 현재 보증금, 바꿀 보증금, 제시받은 월세를 넣으면 상한 초과 여부가 바로 나옵니다.
출처
- 법제처 – 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
- 법제처 – 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)
- 한국은행 – 기준금리 추이 (2026-10-15 확인)
2026-10-15 작성·원문 대조. 법령과 고시는 바뀔 수 있으니 계약·신고 전 원문을 확인하세요.
자주 묻는 질문
기준금리가 바뀌면 이미 맺은 약정도 바뀌나요?
상한은 보증금을 월세로 전환하는 시점의 기준금리로 판단합니다. 이미 유효하게 전환한 월세가 이후 금리 변동으로 자동 조정되지는 않습니다.
집주인이 상한보다 높은 월세를 요구하면요?
주택임대차보호법 제7조의2를 넘는 부분은 효력이 없습니다. 이미 냈다면 초과분 반환을 청구할 수 있으며, 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
한국부동산원의 전월세전환율 통계는 무엇인가요?
실제 체결된 계약에서 관찰된 보증금과 월세의 교환 비율을 지역별로 집계한 시장 통계입니다. 법정 상한과는 별개이며, 기존 계약의 전환에는 법정 상한이 적용됩니다.