工事費が4年ぶり最大上昇、4月建設工事費指数急伸で分譲価格に圧力

建設工事費の上昇が、韓国の住宅分譲市場で再び重要な変数になっている。4月の建設工事費指数は前月より1.75ポイント上昇し、4年ぶりの大きな上げ幅を記録した。国際原油価格には落ち着きも見られるが、現場原価に反映される資材価格、運送費、加工費は遅れて上昇し、下半期の分譲価格に圧力をかけている。

原油安定後も残る資材費負担

中東発の地政学リスクは一部和らいだが、建設現場のコスト構造はすぐには安定しない。石油系原材料を使うアスコンとアスファルトの価格が大きく上がり、団地内道路、基盤施設、地下駐車場、舗装工事の原価を押し上げた。原油価格が下がっても、既存契約、在庫単価、物流費、ウォン相場の負担が残り、価格低下には時間差が生じる。

4月の1.75ポイント上昇が分譲価格に影響

建設工事費指数は建築資材、労務、装備、土木資材の価格変化を反映する指標だ。1カ月で1.75ポイント上がったことは、費用負担が一時的な変動ではなく実際の原価上昇として固まりつつあることを示す。韓国の住宅事業では、分譲価格算定、請負契約調整、再開発・再建築の工事費交渉でこの指数が重要な判断材料になる。

下半期の買い手負担拡大

分譲を控えた団地は、分譲価格上限制の適用有無にかかわらず原価上昇を避けにくい。上限制地域では基本型建築費と加算費の調整が焦点となり、非適用地域では周辺相場と需要を見ながら価格引き上げが検討される。実需層は立地だけでなく、専有面積、バルコニー拡張費、有償オプション、中間金利息まで含めた総分譲価格を比較する必要がある。