Séoul intermédiaire, Gwangmyeong, Seongnam et Dongtan rattrapent la hausse partie de Gangnam

La tendance majeure du marché résidentiel métropolitain au premier semestre est le rattrapage des prix initié par Gangnam. Après la hausse de Gangnam, Seocho et Yongsan, la demande s’est déplacée vers les quartiers de Séoul à prix moyen ou bas et vers les villes de Gyeonggi bien reliées à la capitale, comme Gwangmyeong, Seongnam, Hanam, Guri et Dongtan.

Où va la demande

À Séoul, les quartiers disposant de nombreux appartements plus abordables se distinguent. Les acheteurs exclus des zones premium cherchent des ensembles où l’écart avec Gangnam reste important. Dans le Gyeonggi, les villes partageant le bassin de vie et de transport avec Séoul réagissent d’abord. Dongtan attire aussi l’attention grâce à ses liaisons métropolitaines et à ses infrastructures de ville nouvelle.

Les zones moins régulées dominent les échanges

Les transactions sont plus actives là où la contrainte réglementaire est moindre. En Corée, les règles de crédit, de fiscalité et de revente varient selon les régions, ce qui pousse les acheteurs vers des lieux offrant plus de surface ou des logements plus récents pour le même budget. À l’inverse, Gangnam, Seocho et Yongsan voient les échanges ralentir sous l’effet des prix élevés et de la charge de financement. Ce n’est pas forcément un signal de baisse, mais une diffusion de la demande vers des prix plus accessibles.

Perspectives

Le mouvement actuel ressemble davantage à une revalorisation régionale qu’à une flambée spéculative. La demande vise les zones dotées d’infrastructures et encore éloignées des prix du cœur de Séoul. Toutes les zones moins régulées ne suivront toutefois pas la même trajectoire. Offre, ratio jeonse, taux d’intérêt et capacité d’emprunt restent déterminants. Si les prix du cœur de Séoul tiennent, le rattrapage des quartiers intermédiaires et des villes voisines devrait se poursuivre.